土地二胎

共同持有貸款方式有兩種，銀行及民間。

• 銀行

共同持有土地要向銀行貸款,需要所有人出面蓋章簽名，而且要調查每位持有人的聯徵紀錄，只要任一持有人有信用瑕疵就無法受理。建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。

• 民間

只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些,每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同(1萬元每月80~250元)。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。

土地持分可分為共同持有和公同共有。

• 共同共有

共同持分人持有特定比例產權，可以單獨使用、處分。共有人“共同”擁有全部産權,沒有持分比例。例：兩兄弟一起繼承1000坪土地,兩人都擁有甲地1000坪的所有權。

第 819 條：各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

•  公同共有

共同持有人同時持有全部財產，尚未繼承分割，必須完成繼承分割程序後，才能正常使用分割。共有人”分别“持有共有產權的特定比例。例：兩兄弟一起繼承1000坪土地，兩人分別持有500坪的土地所有權。

第828條：公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。 第820條、第821條及第826-1條規定，於公同共有準用之。 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

以上述兩個例子可知，「分別共有」與「公同共有」最大的差別在於有無持分比例。

• 而多人共同持有的常見原因

1. 夫妻產權各半：夫妻兩人協議財產各半，就會變成共同持有。
2. 繼承長輩財產：長輩留房屋給下一代,會造成土地共同持有的狀況。
3. 贈與部分土地：也有人會將部分產權分給兒女或是父母，造成多人共同持有的情況。

• 持分土地優點

1. 產權平均：房屋產權能夠平均分配。
2.  貸款加分：所有持有人一起向銀行貸款可以增加過件的機率。
3. 公平公正：若無法合理分配,就會依照民法執行共同持有分配。

• 持分土地缺點

1. 缺一不可：一定要所有持有人都出面簽名蓋章，銀行才會核貸。缺一人都不行。
2. 不易處理：共同持有人意見分歧時,就不容易達成買賣、使用。
3. 繼承人多：土地原本就已經1/2持分時，若沒處理而繼續持下去的話，比例將會越來越小,且越來越難處理。(例：1/2變1/4變1/8....)

• 只需要準備三種資料

1. 所有權狀正本
2. 身分證正本
3. 印鑑證明及印鑑章

• 民間借貸運作流程如下

1. 評估借款人的借款條件
2. 審核通過，雙方簽訂借貸契約書(利率、金額、地點)
3. 簽訂後，雙方至地政機關進行設定
4. 順利撥款

銀行土地貸款利率較低，通常是民眾貸款的首選。銀行土地貸款最重視2點：土地價值、申請人的信用條件。

申請人向銀行提出土地貸款申請時，必須提供貸款用途、土地權狀,建地貸款要有建築計畫，農地貸款則要有農耕證明。銀行收到貸款申請後，會委託業者進行鑑價。土地地目、使用區分、坪數大小、座落地點、是否鄰近馬路...等條件,都會影響鑑價的高低。貸款額度約為鑑價結果的5至7成。

接著銀行會審核貸款人和保証人的信用資料，透過聯徵中心查詢申請人在所有銀行的繳款記錄、貸款金額...等資料，作為是否核貸的參考。銀行最重視的是穩定還款的利息，而不是想要拍賣你的土地。如果通過審核,銀行會依照鑑價結果和信用狀況提出貸款方案(貸款利率和貸款金額)，如申請人同意,就會進入對保設定流程。設定的金額通常為貸款金額加上20%,以保障銀行的權益。設定完成後就會接著完成撥款。

另外要注意的是，並不是任何土地都能向銀行貸款。銀行土地貸款主要為建地居多,其次則是農地和工業地、林地、山坡地、河川地基本上都無法向銀行貸款。土地貸款利率方面也依照地目不同有所差別。建地利率約2.5至4%,工業用地約3%，農地為2.5至6%，如有農耕證明,有機會取得較低的貸款利率。

銀行土地貸款主要為第一順位抵押貸款，目前沒有銀行提供土地二胎的貸款。

如果想要辦理土地二胎貸款的民眾，可以傳資料給我估價。未過件前不收取手續費。

很難。唯一辦法只能取得所有共同持有人的同意,銀行才能受理。但是,若是向民間貸款就不需要所有人出面。只要其中一個持有人即可。

民間土地貸款比銀行土地貸款的利率高，但是審核的條件也相對寬鬆。

1. 民間土地貸款以土地價值最重要，其餘都不是必要。只要土地還要價值就可以貸款，最高可以100%貸款。
2. 持分也可以貸款，不需要通知其他共有人。
3. 民間貸款最快可以當日撥款,銀行則需等待7至14個工作天。
4. 基本上任何地目都可以貸款，建地、農地、林地、道路用地、工業地、原保地等。